Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement est le rapport entre vos charges de crédit et vos revenus. C'est un indicateur clé utilisé par les banques pour évaluer votre capacité de remboursement.

Formule de calcul

Taux d'endettement = (Charges mensuelles / Revenus nets) × 100

Exemple :

• Revenus nets : 3 000 €
• Charges (crédit immo + auto) : 900 €
• Taux d'endettement : (900 / 3000) × 100 = 30%

Limites recommandées

• 33% (règle bancaire) : Limite habituelle imposée par les banques
• 35% (maximum HCSF) : Limite exceptionnelle autorisée par le Haut Conseil de Stabilité Financière
• <25% : Situation financière confortable
• >40% : Surendettement, situation à risque

Revenus pris en compte

Revenus acceptés (100%) :

• Salaires nets (CDI)
• Pensions de retraite
• Revenus fonciers (70-80% après abattement)
• Allocations familiales
• Pension alimentaire reçue

Revenus partiellement acceptés :

• Primes régulières (moyenne sur 3 ans)
• Revenus profession libérale (moyenne 3 ans)
• CDD/Intérim (si ancienneté et continuité)
• Heures supplémentaires régulières

Revenus non pris en compte :

• Primes exceptionnelles
• Allocations chômage (sauf si proche fin droits)
• RSA
• APL (aides au logement)

Charges prises en compte

• Crédit immobilier en cours
• Crédit à la consommation (auto, perso, travaux)
• Crédit revolving
• Pension alimentaire versée
• Loyer actuel (si recherche crédit immobilier)

Non pris en compte :

• Factures courantes (électricité, eau, internet)
• Impôts
• Assurances (hors assurance emprunteur)
• Alimentation et dépenses quotidiennes

Le reste à vivre

Le reste à vivre est le montant qui vous reste après paiement de toutes vos charges de crédit. Les banques vérifient qu'il est suffisant pour vos besoins vitaux.

Minimums recommandés par personne :

• Paris/Île-de-France : 800-1 000 € par adulte, 400-500 € par enfant
• Province : 600-800 € par adulte, 300-400 € par enfant

Dépassement du taux de 33%

Un dépassement peut être accepté si :

• Revenus élevés : >5 000 €/mois → reste à vivre confortable même à 35-40%
• Apport important : >20% du prix d'achat
• Excellente gestion : Pas d'incidents bancaires, épargne régulière
• Primo-accédant : Jeune avec perspectives d'évolution salariale
• Fin de crédit proche : Un crédit se termine dans 6-12 mois

Comment améliorer son taux d'endettement ?

Réduire les charges :

• Solder les crédits à la consommation
• Regrouper les crédits en cours
• Fermer les crédits renouvelables inutilisés
• Renégocier les crédits existants

Augmenter les revenus :

• Emprunter à deux (revenus cumulés)
• Négocier une augmentation
• Déclarer tous les revenus réguliers
• Attendre la fin de période d'essai (CDI)

Optimiser le projet :

• Augmenter l'apport personnel
• Allonger la durée du prêt (mensualités plus faibles)
• Acheter moins cher
• Profiter des taux bas

Règles HCSF (2022)

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose :

• Taux maximum : 35% d'endettement (assurance emprunteur incluse)
• Durée maximum : 25 ans (27 ans pour VEFA - achat sur plan)
• Exceptions : 20% des dossiers peuvent dépasser ces limites
• Priorités : Primo-accédants et achat résidence principale

Simulation d'emprunt

Capacité d'emprunt = (Revenus × 33%) - Charges actuelles

Exemple :

• Revenus : 3 000 €
• Capacité théorique : 3 000 × 0.33 = 990 €
• Charges actuelles : 200 € (crédit auto)
• Capacité réelle : 990 - 200 = 790 € par mois
• Sur 20 ans à 3% : ~140 000 € empruntables

Cas particuliers

Investissement locatif :

• 70-80% des loyers futurs comptent comme revenus
• Permet de compenser la charge du crédit
• Justificatifs : bail, quittances si déjà loué

Rachat de soulte (divorce) :

• Le crédit existant disparaît des charges si revendu
• Seule la nouvelle mensualité compte

Accession aidée :

• PTZ : Ne compte pas dans le taux d'endettement pendant le différé
• Prêt Action Logement : Taux préférentiel, peut aider